Đầu tư Bất động sản nói chung và đặc biệt là đầu tư vào đất luôn là một kênh thu hút rất nhiều nhà đầu tư lớn nhỏ, từ chuyên nghiệp tới những nhà đầu tư mới, từ nguồn tài chính vài trăm triệu cho tới vài trăm tỷ.
Không khó để giải thích tại sao bất động sản lại trở thành một trong những kênh đầu tư được ưu tiên hàng đầu như vậy, bởi số lượng đất thì có hạn, dân số lại tăng theo cấp số nhân, tốc độ tăng giá nhanh và tính thanh khoản cao, đặc biệt không yêu cầu kiến thức chuyên môn quá nhiều như các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng cũng như các kênh đầu tư tài chính khác. Đi kèm với đó là khi đầu tư vào đất thì rùi ro đối với nhà đầu tư là tương đối thấp.
Tuy nhiên, tùy vào nguồn tài chính và mục đích đầu tư của mỗi người thì lựa chọn sản phẩm bất động sản nào để đầu tư phù hợp lại không phải là một bài toán dễ có lời giải đáp, nhất là đối với các nhà đầu tư mới, nguồn tài chính có giới hạn.
Chắc hẳn không ít nhà đầu tư đã quá quen với các thuật ngữ như: lướt sóng, thoái vốn… trong đầu tư bất động sản. Và cũng không ít lần nghe thấy các câu chuyện liên quan đến chìm sóng, cắt lỗ, ngộp vốn bán rẻ….
Bài viết hôm nay, Tôi sẽ phân tích các yếu tố chính tác động đến sự thành công hay thất bại khi quyết định đầu tư vào đất nền.
Thứ nhất: Các yếu tố để dự đoán một khu đất sẽ trở lên sầm uất hay hoang hóa trong tương lai?
– Yếu tố đầu tiên và cũng là quan trọng nhất mà không thể bỏ qua đó chính là pháp lý: Cho dù Bạn đang có ý định đầu tư vào đất dự án, đất phân lô hộ lẻ, đất nông nghiệp … thì yếu tố pháp lý vẫn sẽ là yếu tố được quan tâm hàng đầu. Bởi việc pháp lý rõ ràng sẽ giúp cho tài sản của Bạn có tính thanh khoản cao hơn rất nhiều so với các sản phẩm bất động sản còn đang trong tình trạng chờ pháp lý. Một sản phẩm bất động sản với pháp lý chờ sẽ gây cản trở lớn đến việc đưa ra quyết định xuống tiền của các nhà đầu tư thứ cấp. Thị trường đã chứng kiến rất nhiều trường hợp nhà đầu tư thứ cấp “ôm hận” khi đầu tư vào các sản phẩm bất động sản pháp lý chưa đầy đủ: Các rủi ro gặp phải thường rơi vào một trong 2 trường hợp sau đây:
+ Trường hợp 1: Pháp lý không thể hoàn thiện trong ngắn hạn hoặc không thể hoàn hiện dẫn tới nhà đầu tư chôn vốn.
+ Trường hợp 2: Bất động sản tại khu vực có tốc độ tăng giá nhanh trong ngắn hạn, dẫn tới một sản phẩm bất động sản được mua đi bán lại qua tay nhiều nhà đầu tư thứ cấp. Tuy nhiên, do pháp lý chưa rõ ràng, chủ đầu tư chưa thể triển khai, tới khi hoàn thiện pháp lý thì giá thị trường đã lên quá cao, vượt xa giá bán ban đầu, dẫn tới chủ đầu tư sẵn sàng đơn phương chấm dứt thỏa thuận đặt cọc kèm với việc đền cọc gấp đôi, tuy nhiên giá trị sang nhượng thứ cấp lại cao hơn giá trị đền bù rất nhiều dẫn tới nhà đầu tư thứ cấp cuối cùng là người “ôm hận”.
Tóm lại, bất động sản chỉ thực sự là của Bạn khi nó đứng tên Bạn mà thôi.
– Yếu tố thứ hai đó chính là tốc độ lấp đầy, tốc độ lấp đầy ở đây là thời gian khu đất được lấp đầy bởi dân cư bao gồm người mua ở cuối cùng, hay việc hình thành các căn nhà cho thuê, các khu trọ hiện hữu. Có rất nhiều dự án quy mô lớn, được đầu tư bài bản với kinh phí lớn để xây dựng hạ tầng đẹp, chất lượng nhưng qua thời gian lại trở lên hoang hóa, bỏ cỏ và không có người về sinh sống. Vậy dựa vào đâu để nhận định và tính toán được tốc độ lấp đầy của một khu đất, một dự án bất động sản đất nền?
Đó chính là dựa vào các phân tích sau đây:
+ Mật độ dân số hiện tại tại khu vực lân cận: Nếu khu vực lân cận có dân cư sầm uất thì chắc chắn trong ngắn hạn dự án bạn đầu tư cũng nhanh chóng được lấp đầy.
+ Tốc độ phát triển về dân số và kinh tế của khu vực lân cận: Trong ngắn hạn tốc độ này là khó thay đổi vì vậy, Bạn hoàn toàn có thể nhận định được tương lai gần về dự án mình đầu tư dựa vào tốc độ tăng trưởng của các khu vực lân cận.
Nhưng đa số các khu vực có dân cư sầm uất, tốc độ phát triển tốt lại không còn bất động sản để Bạn đầu tư, mà các sản phẩm có thể đầu tư lại nằm ở khu vực vùng ven, dân cư còn thưa thớt. Trong trường hợp này Bạn cần tiếp tục phân tích các yếu tố sau đây:
+ Khu dân cư hiện hữu, có quy mô tương đồng cách nơi Bạn đầu tư bao xa, và tại nơi đó đã mất bao nhiêu thời gian để có được tỉ lệ lấp đầy như hiện tại.
+ Các yếu tố kinh tế vĩ mô của khu vực có gì nổi bật hay không mà có thể tác động đến việc gia tăng dân số cơ học trong tương lai.
+ Khu công nghiệp hoặc cụm công nghiệp (nếu có) gần nhất cách đó bao xa, và quy mô của chúng như thế nào.
+ Quy hoạch của địa phương có tác động đến khu vực đầu tư hay không?
Tiếp tục phân tích về tiềm năng và thời gian tăng giá trong tương lai bằng việc so sánh giá đất hiện tại Bạn đầu tư với giá đất tại khu vực trung tâm gần Bạn nhất cũng như khoảng cách giữa chúng là bao xa.
Như vậy, với một nhà đầu tư không cần có chuyên môn hay kiến thức gì liên quan tới bất động sản, tài chính, cũng không cần am hiểu về kinh tế vĩ mô, quy hoạch … Vẫn có thể có cái nhìn chuẩn xác và đánh giá tốt giá trị của một Bất động sản.
Thứ hai: Phân loại bất động sản và lựa chọn sản phẩm phù hợp với tài chính và nhu cầu đầu tư:
Sau khi đã thực hiện các bước phân tích nêu trên Bạn sẽ dễ dàng nhận ra bất động sản đất nền sẽ được chia thành 4 nhóm chính sau đây:
- Bất động sản giá trị cao, gần trung tâm, tính thanh khoản cao, mua vào là tăng giá ngay nhưng tốc độ và tỷ lệ tăng giá là tương đối ổn định, khó có đột biến: Phù hợp với các nhà đầu tư có tài chính lớn hoặc có thể sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng và tính rủi ro trong thanh khoản thấp.
- Bất động sản lướt sóng, đầu tư theo cơn sóng thị trường, tốc độ tăng giá nhanh trong ngắn hạn: Chỉ dành cho nhà đầu tư chuyên nghiệp, có kiến thức và kinh nghiệm đầu tư để có thể thoái vốn đúng thời điểm trước khi hết sóng, mô hình này không dành cho nhà đầu tư nghiệp dư vì nó sẽ giống như một canh bạc đỏ đen và Bạn sẽ không biết trước mình sẽ đỏ hay đen. Nếu Bạn có ý định sử dụng đòn bẩy từ ngân hàng thì nên thực sự cân nhắc trước khi đầu tư vào loại hình bất động sản này.
- Bất động sản tầm trung, giá không quá cao cũng không quá rẻ, khả năng giá trong ngắn hạn không nhiều, nhưng trong dài hạn thì tỉ lệ tăng giá có thể đạt tới 100% thậm chí 200%, 300% và hơn thế nữa. Có thể sử dụng đòn bẩy từ ngân hàng với tỷ lệ vay vừa phải. Tính thanh khoản ở mức trung bình. Phù hợp với đa số các nhà đầu tư.
- Bất động sản vùng xa, giá rẻ, diện tích lớn: Gần như không thể tăng giá trong ngắn hạn, nhưng lại có thể tăng tới vài chục lần thậm chí cả trăm lần trong dài hạn. Tính thanh khoản lại cực thấp. Phù hợp với các nhà đầu tư có dòng tiền nhàn rỗi, muốn đầu tư dài hạn và không chịu áp lực tài chính. Tuyệt đối không sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng khi đầu tư dòng bất động sản này.
Còn bây giờ, Bạn chỉ cần kiểm tra lại tiềm lực tài chính của mình, mục đích đầu tư trong ngắn hạn hay dài hạn và lựa chọn dòng sản phẩm phù hợp với mình.
Bài viết trên mang góc nhìn phân tích cá nhân. Xin cảm ơn!
